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Octubre es el mes de las grandes decisiones: el verano quedó atrás, el presupuesto anual está cerrado y la vivienda vuelve a ser la estrella de las conversaciones. ¿Alquiler o compra? La pregunta del millón que cada año se hacen más de 120.000 familias españolas, según el INE.
Olvídate de opiniones de cuñados. Aquí tienes la calculadora definitiva que resuelve la duda en 5 minutos con números reales, escenarios 2025 y un test interactivo que puedes hacer ahora mismo.
Paso 1: Los 3 números que lo cambian todo Antes de abrir Idealista, apunta en un papel:
- Alquiler medio de tu zona (piso similar al que comprarías).
- Precio medio de compra del mismo tipo de vivienda.
- Ahorro disponible para entrada + gastos.
Ejemplo real (Pamplona, octubre 2025):
- Piso 3 dormitorios, 90 m², zona media.
- Alquiler: 950 €/mes
- Compra: 295.000 €
- Ahorro: 50.000 €
Paso 2: La regla del 5 % (la que usan los inversores) Si el alquiler anual supera el 5 % del precio de compra, comprar gana.
Cálculo: 295.000 € × 5 % = 14.700 €/año ? 1.225 €/mes Alquiler real: 950 €/mes < 1.225 € ? Alquiler gana… por ahora.
Pero espera. La regla del 5 % no incluye:
- Subida anual del alquiler (+3 % medio según contrato)
- Revalorización de la vivienda (+3,8 % anual en Navarra, datos Registradores)
- Deducción fiscal por compra (solo País Vasco y Navarra)
Paso 3: La calculadora en 3 escenarios reales
| Escenario | Alquiler | Compra | Diferencia a 7 años |
|---|---|---|---|
| 1. Soltero 32 años, sin hijos | 950 € × 12 × 7 = 79.800 € | Entrada 50 k + hipoteca 7 años = 115.200 € | +35.400 € compra |
| 2. Pareja con 1 hijo, 5 años vista | 950 ? 1.100 € (subidas) = 77.400 € | Hipoteca 5 años = 73.500 € + valor residual 305.000 € | +234.100 € compra |
| 3. Jubilación en 15 años | 950 ? 1.650 € = 171.000 € | Hipoteca pagada + piso valor 380.000 € | +551.000 € compra |
Conclusión: cuanto más largo el horizonte, compra aplasta.
Paso 4: El test de 60 segundos Responde sí/no:
- ¿Piensas vivir más de 5 años en la misma ciudad?
- ¿Tienes estabilidad laboral (indefinido o autónomo consolidado)?
- ¿Puedes asumir +200 €/mes los primeros 3 años?
- ¿Te gusta personalizar tu espacio (obras, colores, muebles)?
- ¿Valoras herencia para hijos o nietos?
3 o más SÍ ? COMPRA 3 o más NO ? ALQUILER
Paso 5: Los costes ocultos que nadie menciona
Alquiler:
- Fianza (1 mes) + agencia (1 mes) + aval bancario (2-3 % anual)
- Subidas IPC: +33 % en 5 años (proyección INE)
- Sin deducción fiscal (salvo País Vasco)
Compra:
- Gastos: 11-13 % del precio (notaría, registro, impuestos, tasación)
- Comunidad: 60-120 €/mes
- IBI: 350-600 €/año
- Seguro hogar: 250 €/año
Truco: en Navarra, menores de 35 años recuperan hasta 3.000 € en IRPF por compra de vivienda habitual.
Paso 6: La decisión híbrida (la que nadie cuenta) Alquila con opción a compra.
- Pagas alquiler 1.100 €/mes
- 200 €/mes se acumulan como entrada
- En 5 años: 12.000 € ahorrados
- Ejercicio opción: compras por 290.000 € (precio fijado hoy)
Ventaja: pruebas el barrio, el vecino y el cole sin comprometerte.